離婚の際、不動産の財産分与を複雑にさせるのが、住宅ローンの問題です。

 

売却する場合は、そのまま売却益を均等に分与すれば良いのですが、売却価格が購入価格を下回る場合にはオーバーローンとなり、財産を均等に分与するのが難しくなります。

 

 

 

オーバーローンとは?

 

不動産を購入した時の借入残高が不動産の時価を上回っている場合、物件を売却してもローンが残ることをオーバーローンと言います。

 

住宅ローン残額については、いくら残っており、今後どのようにするのかを考えておくべき問題です。

 

 

住宅ローンが残っている物件の財産分与

 

住宅ローンが残っている場合には、夫婦でマイナスの資産を分ける流れとなります。

 

実際、共有財産にはプラスの財産だけでなく、借金などマイナスの財産も含まれます。

 

たとえば夫婦で住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、離婚で債務が取り消される訳では無く、ローンの残額が夫婦の共有財産となります。

 

また、名義について「夫婦の一方が所有」する名義としても、離婚時にはマイナスの財産を平等にふり分けていくことになります。

 

この場合には、手放す配偶者に現金を支払う必要があり、支払う金額は、時価評価とローン残高の差額に対する分与率分によって計算します。

 

ただし、オーバーローンについては財産分与の対象にしないのが一般的考え方です。

 

ローン残高が売却価格を上回ってしまう場合には、分与されないことを覚えておいてください。

 

 

住宅ローンの名義変更はできません、無断の名義変更もNG

 

不動産の名義が換わったとしても、当初契約をした「ローン債務者」は借入時の債務者のままです。

 

債務者を変更する場合は、銀行などローンを利用する金融機関に承諾を得る必要があり、債務者変更を認められない可能性大です。

 

一般的に住宅ローンの名義を変更するには、住宅ローンの借り換えをするかなど。

 

または共有名義をどちらか一方に統一するなどの方法を取る必要があります。

 

また、所有権移転登記を行う場合には、借入先に承諾を得る必要があり、無断で名義変更を行った場合には住宅ローン契約に違反する可能性が高いので注意しましょう。

 

 

住宅ローンを払う人を誰にするか決める

 

住宅ローンも含めて、過去の借入を夫婦で二つに分けることはできません。

 

借金は債権者が借りる側の信用情報を審査した上で融資をしているので、夫婦で債務を分けることはできないです。

 

評価額がわかったら、それぞれの資産について、どう処理するかを決めていきますが、中には一方の所有にしたり、売ったりするのを避けたい資産もあると思います。

 

この場合も離婚後に住みたい人、出て行く人を決めて、財産を公平に分配してください。